फेड आवास बाजार को ‘रीसेट’ करने की योजना बना रहा है-घर की कीमतों में गिरावट की संभावना बढ़ा रहा है

फेड आवास बाजार को ‘रीसेट’ करने की योजना बना रहा है-घर की कीमतों में गिरावट की संभावना बढ़ा रहा है

यह सिर्फ इतना नहीं है कि आवास कितना महंगा हो गया – यह वहां कितनी तेजी से पहुंचा। अमेरिकी घरों की कीमतों में 37% की भारी वृद्धि करने में केवल 24 महीने लगे। तुलना के लिए, 2008 के आवास दुर्घटना में सबसे बड़ा दो साल का स्पाइक 29% था।

इस वसंत में, फेडरल रिजर्व ने फैसला किया कि उसने पर्याप्त देखा है। केंद्रीय बैंक ने तेजी से ब्याज दरों में वृद्धि की, जिससे औसत 30-वर्ष की सावधि बंधक दर वर्ष की शुरुआत में 3.2% से बढ़कर 6% हो गई। उन उच्च दरों, जिन्होंने कई घरेलू खरीदारों की कीमत चुकाई है, ने अंततः महामारी आवास बूम को समाप्त कर दिया। अब हम एक तेज मंदी में हैं, बुधवार को मॉर्गेज बैंकर्स एसोसिएशन ने रिपोर्ट दी है कि साल-दर-साल आधार पर बंधक आवेदन 16% नीचे हैं.

जैसे ही यह बदलाव हुआ, हमने फेड से बहुत कम सुना। खैर, वह तब तक था जब तक कुर्सी जेरोम पॉवेल ने बुधवार को संवाददाताओं को संबोधित नहीं किया।

यहाँ पॉवेल का क्या कहना था: “हमने देखा [home] पिछले कुछ वर्षों से कीमतें बहुत तेजी से बढ़ रही हैं। तो यह अब बदल जाता है। और रेट बढ़ गए हैं। हम अच्छी तरह से जानते हैं कि बंधक दरों में काफी वृद्धि हुई है। और आप एक बदलते आवास बाजार को देख रहे हैं। हम इसे देख रहे हैं कि क्या होगा। यह वास्तव में आवासीय निवेश को कितना प्रभावित करेगा? पक्का नहीं है। यह आवास की कीमतों को कितना प्रभावित करेगा? पक्का नहीं है। जाहिर है, हम इसे काफी ध्यान से देख रहे हैं … यह बहुत तंग बाजार है। इसलिए कीमतें कुछ समय के लिए बढ़ती रह सकती हैं, यहां तक ​​कि ऐसी दुनिया में भी जहां दरें बढ़ रही हैं। इसलिए यह एक जटिल स्थिति है और हम इसे बहुत ध्यान से देखते हैं। मैं कहूंगा कि यदि आप एक होमबॉयर हैं, कोई व्यक्ति या एक युवा व्यक्ति जो घर खरीदना चाहता है, तो आपको थोड़े से पैसे की जरूरत है। रीसेट. हमें एक ऐसी जगह पर वापस जाने की जरूरत है जहां आपूर्ति और मांग एक साथ वापस आ जाए और जहां मुद्रास्फीति फिर से कम हो, और बंधक दरें फिर से कम हों।”

तीन चीजें बाहर खड़ी हैं।

1. पॉवेल का कहना है कि होमबॉयर्स को “थोड़ी सी जरूरत है” रीसेट

आवास उद्योग में, सक्रिय लिस्टिंग की कुल संख्या को “इन्वेंट्री” कहा जाता है। 2014 के बाद से, वार्षिक इन्वेंट्री स्तर में गिरावट आ रही है। यह आंशिक रूप से घरेलू वरीयताओं को स्थानांतरित करने (यानी लंबे समय तक रहने), 2008 के आवास दुर्घटना के बाद घर के निर्माण के निचले स्तर और सहस्राब्दी पहली बार घर खरीदने की शुरुआत से प्रेरित था। लेकिन एक बार जब महामारी हाउसिंग बूम ने उड़ान भरी, तो इन्वेंट्री का स्तर कम होना शुरू हो गया। वसंत 2021 तक, इन्वेंट्री 40 साल के निचले स्तर पर पहुंच गई। इससे घर खरीदारों के पास घर की कीमतें बढ़ाने के अलावा कोई विकल्प नहीं है।

यह स्पष्ट है कि पॉवेल को उम्मीद है कि बढ़ती बंधक दरों के कारण हाउसिंग कोल्डाउन इन्वेंट्री के स्तर को ऊपर उठाने में मदद करेगा। पॉवेल का सुझाव है कि यह खरीदारों की मदद करेगा, सोच रहा है: जब खरीदार अपने घर के शिकार को फिर से शुरू करते हैं, तो उन्हें एक मित्रवत बाजार से मुलाकात की जाएगी। उच्च इन्वेंट्री स्तर खरीदारों को निर्णय लेने के लिए अधिक समय देगा, और उन्हें बोली-प्रक्रिया युद्ध में शामिल होने की संभावना कम होगी।

इससे पहले कि फेड ने अपनी मुद्रास्फीति की लड़ाई को तेज किया, हाउसिंगवायर के प्रमुख विश्लेषक लोगान मोहताशमी, इन्वेंट्री स्तर को बढ़ाने के साधन के रूप में उच्च बंधक दरों के लिए खुले तौर पर निहित थे। नेशनल एसोसिएशन ऑफ रियलटर्स के अनुसार, यूएस हाउसिंग इन्वेंट्री मई में बढ़कर 1.03 मिलियन हो गई। लेकिन एक “सामान्य” आवास बाजार में वापस आने के लिए, मोहताशमी कहते हैं, इन्वेंट्री को 1.52 मिलियन से 1.93 मिलियन हाउसिंग यूनिट तक बढ़ाने की आवश्यकता होगी। देश भर में इन्वेंटरी का स्तर (नीचे चार्ट देखें) तेजी से बढ़ रहा है, और आधे से अधिक क्षेत्रीय आवास बाजारों में अभी भी पूर्व-महामारी के स्तर से 50% नीचे इन्वेंट्री स्तर है।

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मोहताशमी कहती हैं, “हमें संतुलन की जरूरत है… हाउसिंग मार्केट अभी भी बेहद खराब है क्योंकि अमेरिका में कुल इन्वेंट्री लेवल अभी भी 1.52 मिलियन से नीचे है।”

2. गिरती घरेलू कीमतें? ऐसा लगता है कि पॉवेल ने सुझाव दिया है कि यह संभव है

फेड चेयर पॉवेल ने बुधवार को घर की कीमतों में गिरावट की परिकल्पना को उठाया: “यह आवास की कीमतों को कितना प्रभावित करेगा? वास्तव में निश्चित नहीं है। जाहिर है, हम इसे काफी ध्यान से देख रहे हैं। आप समय के साथ सोचेंगे … जबरदस्त मात्रा में है अधूरे घरों के आवास बाजार में आपूर्ति, और जैसे ही वे ऑनलाइन आते हैं…”

फिर उन्होंने कहा, और कहा: “जबकि तैयार घरों की आपूर्ति, बिक्री के लिए तैयार घरों की सूची अविश्वसनीय रूप से कम है, ऐतिहासिक रूप से कम है। यह अभी भी एक बहुत ही तंग बाजार है, और कीमतें कुछ समय के लिए बढ़ सकती हैं, यहां तक ​​​​कि ऐसी दुनिया में भी जहां दरें बढ़ गई हैं। इसलिए यह एक जटिल स्थिति है और हम इसे बहुत ध्यान से देखते हैं।”

एक पल के लिए ऐसा लग रहा था कि पॉवेल कहने वाले हैं कि घर की कीमतें गिरेंगी। भले ही, पॉवेल ने घर की कीमतों में गिरावट से इंकार नहीं किया। वो मायने रखता है। ऐतिहासिक रूप से, महामंदी के बाहर और 2000 के दशक के आवास दुर्घटना के बाद, साल-दर-साल घर की कीमतों में गिरावट लगभग कभी नहीं होती है। लेकिन आज की परिस्थितियाँ हमें एक दुर्लभ दौर में ले जा सकती हैं जिसमें घर की कीमतें वास्तव में गिरती हैं। यह बता रहा है कि पॉवेल ने घर की कीमत में गिरावट की संभावना पर दरवाजा बंद नहीं किया, और इसके बजाय कहा “हम इसे काफी ध्यान से देख रहे हैं।”

पिछले महीने मूडीज एनालिटिक्स के मुख्य अर्थशास्त्री मार्क ज़ांडी ने बताया था सौभाग्य उस नुकीले बंधक दरों ने हमें एक पूर्ण विकसित “आवास सुधार” में धकेल दिया है। निकट भविष्य में, ज़ांडी को उम्मीद है कि साल-दर-साल घरेलू मूल्य वृद्धि 20.6% से घटकर 0% हो जाएगी। महत्वपूर्ण रूप से “ओवरवैल्यूड” हाउसिंग मार्केट्स में, उन्हें उम्मीद है कि घर की कीमतों में 5% से 10% की गिरावट आएगी। यदि कोई मंदी आती है, तो मूडीज एनालिटिक्स ने कहा कि उसे अमेरिकी घरों की कीमतों में 5% की गिरावट और “ओवरवैल्यूड” आवास बाजारों में 15% से 20% की गिरावट की उम्मीद है। (मूडीज एनालिटिक्स ने क्षेत्रीय घरेलू कीमतों की तुलना घरेलू आय जैसे स्थानीय अंतर्निहित आर्थिक बुनियादी बातों से ऐतिहासिक रूप से समर्थन करके “अतिमूल्यांकन” निर्धारित किया)।

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घर की कीमतों में अब गिरावट की आशंका क्यों है? यह इस तथ्य से शुरू होता है कि घर की कीमतें अंतर्निहित आर्थिक बुनियादी बातों से अलग हो गई हैं। बुनियादी आर्थिक सिद्धांत सिखाता है कि घर की कीमतों में वृद्धि और आय में वृद्धि आपस में जुड़ी हुई है, और न ही लंबे समय तक एक दूसरे से आगे निकल सकती है। वहनीयता की कमी केवल गिरवी दरों में वृद्धि से खराब हुई है। वास्तव में, पिछले छह महीनों में, एक रियल एस्टेट एनालिटिक्स कंपनी ज़ोंडा के अनुसार, सामान्य नए बंधक भुगतान में 52% की वृद्धि हुई है।

हालाँकि, घर की कीमतें गिर सकती हैं, लेकिन ऐसा होने के लिए इन्वेंट्री को बहुत अधिक बढ़ने की आवश्यकता होगी। एक बार जब अमेरिकी इन्वेंट्री का स्तर 2 मिलियन यूनिट से ऊपर चढ़ जाता है, तो मोहताशमी कहते हैं, घर की कीमतें साल-दर-साल आधार पर राष्ट्रीय स्तर पर गिरना शुरू हो सकती हैं।

यदि फेड का “अति-कसने” मंदी का कारण बनता है, तो रियल एस्टेट डेटा और एनालिटिक्स कंपनी कुकुन के मुख्य अर्थशास्त्री राल्फ मैकलॉघलिन का कहना है कि इन्वेंट्री उन स्तरों तक पहुंच सकती है जो घर की कीमतों में गिरावट की अनुमति देते हैं।

“यह तेजी से संभावना दिख रही है कि हम बाजार में एक तेज विभक्ति बिंदु पर पहुंच रहे हैं,” मैकलॉघलिन बताता है सौभाग्य.

3. पॉवेल ने स्पष्ट रूप से कहा कि वह बंधक दरों में गिरावट देखना चाहते हैं

केंद्रीय बैंक ने महामारी आवास बूम को रोकने और भगोड़ा मुद्रास्फीति पर लगाम लगाने के लिए ब्याज दरें बढ़ाईं। एक बार जब फेड ने मुद्रास्फीति को नियंत्रण में ले लिया, तो उच्च बंधक दरों में कमी शुरू हो सकती है।

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उस ने कहा, बंधक दर राहत के लिए उत्सुक घरेलू खरीदार थोड़ी देर के लिए इंतजार कर रहे होंगे। पिछले सप्ताह तक, उपभोक्ता मूल्य सूचकांक 8.6% था। जब तक सीपीआई 2% पर वापस नहीं आ जाता, तब तक फेड मुद्रास्फीति से लड़ने नहीं देगा। गुरुवार को, फेड ने स्पष्ट किया कि यह लड़ाई 2024 में अच्छी तरह से चल सकती है।

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यह कहानी मूल रूप से Fortune.com पर प्रदर्शित की गई थी

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